Après deux décennies de réductions d’impôt, le paysage de l’investissement locatif neuf a changé de visage. Le dispositif Pinel, qui s’est éteint fin 2024, a été remplacé début 2026 par un mécanisme très différent dans sa logique : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun. Voici ce qui change concrètement pour qui veut investir dans le neuf.
Le Pinel, c’est bel et bien terminé
Depuis le 1er janvier 2025, plus aucune acquisition ne peut ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel, Pinel+ compris. Seuls les logements achetés jusqu’au 31 décembre 2024 continuent de bénéficier des avantages fiscaux initialement promis à leurs propriétaires, jusqu’au terme de leur engagement de location.
Le dispositif Jeanbrun : une autre logique fiscale
Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun rompt avec le principe de la réduction d’impôt. Il repose sur un amortissement comptable du bien : une partie de la valeur du logement et du mobilier peut être déduite chaque année des revenus locatifs déclarés, à la manière d’un régime proche de la location meublée.
- Il s’applique sur tout le territoire, sans découpage par zone (A, A bis, B1…) comme c’était le cas avec le Pinel.
- Il reste ouvert aux nouveaux investissements jusqu’au 31 décembre 2028.
- Il concerne les logements neufs achetés à compter du 21 février 2026.
Avant de se lancer, mieux vaut comparer ce nouveau cadre aux bases d’un financement classique : notre fiche « Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ? » reste un bon point de départ pour chiffrer son plan de financement.
Loc’Avantages, l’autre option disponible
Le dispositif Loc’Avantages constitue une alternative déjà existante : il permet, en l’échange d’un loyer modéré, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur tout le territoire. Les propriétaires peuvent y adhérer jusqu’en 2027, ce qui en fait une option à ne pas négliger pour qui cherche encore un cadre proche de l’ancien Pinel.
Un rapprochement avec la fiscalité du meublé
Le projet de loi de finances prévoit aussi de resserrer les règles côté location meublée non professionnelle (LMNP), en plafonnant les amortissements déductibles. L’objectif affiché est de rapprocher progressivement ce régime de celui du dispositif Jeanbrun. Pour comprendre ce qui est aujourd’hui en jeu pour les loueurs meublés, notre guide « LMNP : micro-BIC ou régime réel » détaille les deux régimes existants.
Dans tous les cas, l’achat dans le neuf implique aussi des frais souvent sous-estimés : voir notre dossier sur les frais de notaire pour les anticiper dès le budget initial. Les catégories Crédit, prêt, financement et Gestion de patrimoine, épargne, placement regroupent d’autres ressources utiles pour affiner un projet d’investissement.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir avec le dispositif Pinel ?
Non. Seules les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2024 ont pu ouvrir droit à la réduction Pinel. Aucun nouvel investissement n’est éligible depuis cette date.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C’est le statut du bailleur privé, entré en vigueur le 21 février 2026, qui remplace le Pinel. Il fonctionne par amortissement comptable du bien plutôt que par réduction d’impôt, sans zonage géographique, et reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2028.
Existe-t-il d’autres alternatives au Pinel ?
Oui, notamment Loc’Avantages, qui offre une réduction d’impôt en échange d’un loyer modéré, avec une adhésion possible jusqu’en 2027.
Sources
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